Задаток по основному договору купли продажи недвижимости

Задаток при покупке квартиры: договор задатка образца 2018, соглашение и расписка, как оформить залог или задаток

Задаток по основному договору купли продажи недвижимости

Согласно Статье 381 ГК РФ, задаток подлежит возврату покупателю, если продавец не выполнил свои обязательства. Например, если он:

✅ передумал продавать недвижимость — вне зависимости от того, по какой причине он это сделал;

✅ не выписал всех зарегистрированных в жилой недвижимости жильцов — в этом случае квартира считается находящейся под обременением, потому что прописанные люди имеют право проживания в ней;

✅ не оплатил долги по коммунальным платежам до сделки — согласно закону, можно продавать имущество только без долгов по коммунальным платежам;

✅ указал заведомо ложные сведения при заключении предварительного соглашения о задатке — например, не сообщил, что у квартиры несколько собственников;

✅ нарушил условия предварительного договора — например, не подготовил пакет документов для продажи;

✅ не явился в указанный срок для подписания основного договора купли-продажи недвижимости.

Во всех вышеперечисленных случаях продавец обязан не только вернуть всю сумму задатка, но и выплатить сверху такую же сумму. То есть он заплатит задаток в двойном размере, в качестве штрафной санкции.

Заранее узнайте, как вернуть задаток за квартиру в случае, если продавец нарушит условия договора. Обычно покупатель просто уведомляет продавца о том, что тот должен вернуть деньги. Если продавец отказывается, надо обратиться в суд с иском — в большинстве случаев суд удовлетворит его.

Что нужно сделать до передачи задатка, чтобы обезопасить себя

❗ Проверить документы на жилье. Когда заключаете соглашение о задатке при покупке квартиры, попросите продавца предоставить все документы на недвижимость. Если каких-то документов не хватает — например, нет выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности, сделку лучше отложить. Иначе сбор документов может затянуться надолго.

❗ Получить согласие супруга продавца. Если у продавца есть супруг или супруга, обязательно получите нотариально заверенное разрешение на продажу. Иначе при разводе супруг продавца сможет предъявить свои права на недвижимость в течение трех лет после сделки, и суд встанет на его сторону.

❗ Проверить, есть ли обременение. Если жилье находится под обременением, от покупки лучше отказаться. Попросите продавца сначала снять обременение, а потом передавайте деньги.

❗ Проверить, уплачены ли коммунальные платежи. Если нет — попросите продавца сначала оплатить долг, а потом передайте ему деньги.

Если купите недвижимость с долгами, придется их оплатить самому, а это — дополнительные расходы.

Лучше лично посмотреть квитанции: долги по коммунальным платежам не влияют на переход права собственности в Росреестре, поэтому вас не предупредят о задолженности.

❗ Проверить, прописан ли кто-то в квартире. Если да — укажите в соглашении обязательство продавца выписать всех проживающих людей. Иначе они будут иметь право проживания в квартире даже после того, как вы ее купите, и вы не сможете выгнать жильцов. Особенно это относится к несовершеннолетним прописанным гражданам.

Какой задаток берут при продаже квартиры

Размер задатка при покупке квартиры может быть любым — он зависит от личной договоренности между продавцом и покупателем. Чаще всего его размер составляет 5–10% от стоимости недвижимости. Например, если жилье стоит 1 000 000 рублей, можно в качестве задатка заплатить продавцу 50 000 или 100 000 рублей.

Маленькая сумма задатка выгодна и продавцу, и покупателю. Если вдруг вы передумаете покупать квартиру, будет не так обидно терять небольшую сумму. А если продавец не исполнит свои обязательства — ему придется вернуть немного.

Большая сумма задатка невыгодна для вас, а для продавца выгода спорна. Если покупатель заплатит много, продавец сможет подготовить документы к сделке и оставить у себя деньги, если он откажется от покупки.

А в случае нарушений со стороны продавца ему придется вернуть сумму в два раза больше.

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры с задатком

Как мы говорили выше, законодательство требует обязательного письменного оформления предварительного соглашения с задатком. Его нужно подписывать в нескольких экземплярах: по одному для каждого участника сделки.

Например: вы покупаете квартиру, собственником которой является один человек. В этом случае нужно два экземпляра: один остается у вас, другой — у продавца. Если собственников трое, следует составить четыре экземпляра соглашения: по одному для продавцов и покупателя.

Договор задатка при покупке квартиры — образец 2018 — должен содержать:

Источник: https://j.etagi.com/ps/zadatok-pri-pokupke-kvartiry/

Задаток по основному договору купли продажи недвижимости

Задаток по основному договору купли продажи недвижимости

Стоит внимательно изучить документы продавца, а лучше пойти с ним для разъяснения в ближайшую нотариальную контору. Нотариус проверит соответствие всех документов и объяснит возможные проблемы, если таковые могут возникнуть. Перед заключением договора купли-продажи и внесением задатка стоит учесть следующие моменты:

  • желательно, чтобы все перепланировки были узаконены до задатка, иначе нужно будет насчитать время оформления документов;
  • стоит проверить наличие арестов, обременений и прочих нюансов, которые сделают невозможным заключение основного договора;
  • перед заключением договора нужно внимательно осмотреть не только документы, но и состояние квартиры, чтобы не возникли неприятные сюрпризы.

Лучше знать все о документах и приобретаемом объекте, так больше шансов без рисков получить именно желаемый результат.

Договор купли-продажи недвижимости с задатком

Факт передачи денег должен быть удостоверен. Законодательство устанавливает, что задатком могут обеспечиваться исключительно договорные обязательства. В других случаях он применяться не может. Платежная его функция предполагает, что переданная сумма может использоваться при обеспечении денежных обязательств.

В случае отсутствия любого из приведенных свойств лишает ее свойства задатка. Если возникли сомнения в правовой природе денежной суммы, в частности, ввиду отсутствия письменной формы соглашения, то она будет считаться авансом, если другое не будет доказано.

Противоречия в законе Как известно, договор купли-продажи любой недвижимости подлежит госрегистрации.

Задаток по предварительному договору купли-продажи: советы юриста

Передача денег направлена на установление неимущественной обязанности оформить соглашение в будущем. Сфера действия этого предварительного договора связана с приготовлением к совершению сделки имущественного характера.

Соответственно, любой выход за установленные рамки следует рассматривать как необоснованное расширение положений законодательства. Важный момент Как указывается в нормах ГК, заинтересованная сторона в случае отказа второго участника от совершения основной сделки может подать в суд требование о понуждении к ее заключению.


Распространяется ли данное правило на предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком? На практике может получиться так, что суд просто не сможет принудить участника несостоявшейся сделки ее заключить потому, что объект уже сменил собственника.

В этом случае только одно последствие повлечет неисполненный предварительный договор.

Задаток по предварительному договору купли-продажи недвижимости

Конечно, все это может случиться и при наличии такого договора, но в этом случае сторона, которая отказалась от обязательств, теряет деньги, а это — лучшая мотивация и исполнению предварительной договоренности. Минусы внесения предварительного платежа Как и у любой сделки, есть свои минусы и при задатке.

Этот договор стоит заключать, только если вы уверены в своих намерениях на все 100%. Но это не единственный нюанс, которого стоит бояться. Немало есть и мошенников, которые с помощью задатка овладевают денежными средствами безвозвратно.

Чтобы обезопасить себя от этого, достаточно просто вдумчиво читать все пункты договора.

Всегда стоит указывать реальные суммы, которые будут передаваться, ведь именно на этом что играют мошенники, уговаривая вас указать сумму меньше действительной.

Чем отличаются аванс, задаток и залог при купле-продаже недвижимого имущества?

Другой вопрос, согласятся ли на это покупатели, ведь для них желание продавца превратить задаток в аванс чревато потерей их времени, которое они потратят на ожидание вашей квартиры. В подобных случаях я всегда исхожу из возможных негативных последствий.

Важно При подписании договоров люди могут говорить множество разных вещей, в частности о том, что пойдут вам на уступки, будут ждать, сколько потребуется, не будут иметь претензий, и т.д. После подписания договора их мнение может кардинально измениться.

Обычно так и происходит. И дело даже не в недобрых намерениях или в дурном воспитании. Продажа и покупка недвижимости – большой стресс как для покупателя, так и для продавца.

У обеих сторон многое меняется в жизни, и эти перемены могут вызвать множество непредвиденных ситуаций.

Задаток и аванс — подводные камни предварительного договора

Внимание Предварительный договор купли-продажи с задатком, образец которого оформляется по определенным правилам, достаточно часто составляется на практике. Популярность этого соглашения обусловлена стремлением сторон сделки обезопасить себя.

Рассмотрим далее подробно, что собой представляет предварительный договор купли-продажи с задатком. Суть соглашения Предварительный договор купли-продажи с задатком, образец которого представлен в статье, оформляется на стадии переговоров.

Суть этого соглашения состоит в установлении обязательств участников сделки на будущее. Проще говоря, заключая предварительный договор купли-продажи с задатком, оба участника должны будут оформить сделку. Если по каким-то причинам та или иная сторона изменяет свое первоначальное намерение, то она несет убытки.

Что передавать аванс или задаток. предварительный договор купли-продажи

Только после проведения этой процедуры сделка будет считаться заключенной и имеющей силу. Задаток по предварительному договору, в свою очередь, направлен на обеспечение уже существующего обязательства по соглашению, которое имеет силу для участников.

В этом состоит противоречивость норм. Раскрывая определение задатка, законодатель четко указывает на его акцессорный (производный) характер, а также на наличие действительно существующего обязательства по договору, в обеспечение которого, собственно, задаток и оформляется. По сути, он не может гарантировать исполнение соглашения, не прошедшего госрегистрацию.

Несколько иная ситуация с движимым имуществом. Сделки с такими объектами регистрации не подлежат. Соответственно, например, предварительный договор купли-продажи автомобиля с задатком вполне может иметь место.

Предварительный договор купли-продажи квартиры (оплата задатка)

Составление договора Лучше всего заключать этот договор у нотариуса или в агентстве недвижимости. Это более безопасный вариант, ведь опытные юристы смогут подсказать и объяснить все пункты договора.

Стоит отметить, что они смогут проверить документы перед сделкой и предостеречь от возможных проблем. Договор задатка обычно составляется в печатной форме и подписывается сторонами. Кроме того, следует еще и составить расписку.

Дело в том, что этот договор свидетельствует о ваших намерениях и будет надежнее, если к нему будет прилагаться расписка о передаче денег. Расписка пишется собственноручно продавцом и синей пастой. В ней указывается — кто и от кого принял деньги, сколько и в счёт чего.

Ещё обязательно указываются паспортные данные и сумма прописью.

Задаток в сделках с недвижимостью

ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задаток является одним из способов обеспечения выполнения обязательств, т.е. дает гарантию, что договор будет исполнен, иначе уклонившаяся сторона будет нести потери в размере задатка.

Если говорить о продаже квартиры, то, согласно ст. 381 ГК РФ, продавец, в случае отказа от своих обязательств, должен вернуть задаток в двойном размере, покупатель в случае отказа оставляет его продавцу. Прямого определения понятия «аванс» Гражданский Кодекс не дает, но его смысл передан в ст.

487 ГК РФ (Предварительная оплата товара). По сути это часть суммы, подлежащей уплате, никаких штрафных санкций не предусматривает, т.е.

Однако переданная по такому соглашению часть суммы, причитающаяся собственнику, не является доказательством оформления сделки, поскольку подтверждать еще нечего, а удостоверяет намерение исполнить обязательство – выплатить оговоренные средства. Есть и другая сторона вопроса.

Если соглашение не было оформлено в письменном виде, однако была передана сумма и было доказано, что она является задатком, уплата средств подтверждает факт совершения сделки.

Для обеспечения актов, подлежащих заверению у нотариуса, удостоверительная функция передаваемых средств считается невостребованной. Как же обстоят дела с соглашениями, которые должны быть зарегистрированы? Юристы отмечают, что оформлять предварительный договор продажи земельного участка с задатком, как и любого другого недвижимого объекта, нецелесообразно.

К таким сделкам данная форма обеспечения исполнения обязанности неприменима.

До регистрации обязательства не возникает. Соответственно, обеспечивать нечего. Это правило относится не только к жилым объектам.

Например, предварительный договор купли-продажи гаража с задатком будет признан ничтожным. В этом случае также отсутствует основное обязательство, исполнение которого обеспечивается.

Последствием признания ничтожности соглашения выступает возврат задатка по предварительному договору.

Возможное решение проблемы По мнению ряда юристов, оптимальным выходом из ситуации может стать законодательное закрепление возможности субъектов правоотношений самостоятельно выбирать предусмотренные нормами средства, в числе которых присутствует и предварительный договор, и задаток. Однако в таком случае пришлось бы отказаться от регистрации сделок с недвижимостью, оставив обязательный учет прав на объекты и их обременения.

Из этой статьи вы узнаете об отличиях аванса и задатка в сделках с недвижимостью. Вы узнаете о законодательной базе и получите практические рекомендации.

Значительная часть судебных дел, связанных с куплей-продажей недвижимости, возбуждается по причине того, что люди неверно оценивают свои возможности при подписании предварительного договора.

Подписывать или нет, на какой срок, что оформлять: задаток или аванс, что делать, если покупатель после подписания договора отказывается покупать вашу квартиру? Будем разбираться. Вообще тема предварительных договоров довольно скользкая.

Часто бывает очень сложно заранее определить, в чью сторону решится спор, если дело дойдет до суда, и во многом исход дела будет зависеть от судьи, который будет выносить решение по данному вопросу. Поэтому при подписании предварительного договора самое важное – профилактика возможных недоразумений. Согласно ст.

Источник: http://yurburo61.ru/zadatok-po-osnovnomu-dogovoru-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

Предоплата при покупке квартиры

Задаток по основному договору купли продажи недвижимости

Последнее обновление: 27.03.2019

Предоплата в сделке купли-продажи квартиры – это небольшая часть от ее стоимости, которую Покупатель передает Продавцу, подтверждая, таким образом, свое намерение купить у него эту квартиру.

На вторичном рынке, между физлицами деньги, обычно, передаются наличным путем, из рук в руки. А при покупке новостройки у Девелопера, деньги вносятся в кассу организации, либо переводятся безналичным путем на ее счет, в качестве первого (обеспечительного) платежа.

На первичном рынке вопросами внесения предоплаты при покупке квартиры (суммы, срока, условий передачи денег) полностью рулит Девелопер, и от Покупателя здесь мало что зависит. Поэтому ниже мы рассмотрим только тот случай, где Покупатель сам влияет на процесс внесения предоплаты и сам договаривается об ее условиях – то есть случай для вторичного рынка.

Предоплата за квартиру в сделках купли-продажи вносится на определенный срок, под договор (соглашение), и засчитывается в сумму будущих платежей по сделке. Предоплату может принимать как сам собственник квартиры (Продавец), так и его доверенное лицо, в т. ч. агентство недвижимости, которое занимается продажей его квартиры. 

Предоплата при покупке квартирыможет вноситься в виде задатка или аванса. В чем разница этих двух вариантов? Какие принципиальные отличия у задатка и аванса в сделке купли-продажи? Что чаще применяют в практике рынка недвижимости и почему? Об этом ниже.

Задаток при покупке квартиры

Задаток – это такая форма предоплаты за квартиру, при которой в случае, если сделка не состоялась по вине Покупателя, сумма задатка остается у Продавца.

В случае же, если сделка не состоялась в указанный срок по вине Продавца, то он обязан вернуть сумму задатка Покупателю в двойном размере.

Таким образом, задаток несет в себе функцию реального обеспечения обязательств для обеих сторон. Сторона, виновная в срыве сделки, несет финансовую ответственность. 

Казалось бы, логика налицо, но именно из-за финансовой ответственности, соглашение о задатке при покупке квартиры используется редко.

В частности, агентства недвижимости, принимая предоплату за продаваемую квартиру, практически никогда не берут ее в форме задатка, и соответственно, не несут финансовой ответственности, если сделка сорвалась по вине их клиента – Продавца квартиры. 

Вообще, задаток – это регламентированное законом понятие. Его суть описана в ГК (ст. 380, 381 ГК РФ).

В отличие от задатка, четкого определения понятия «аванс» в ГК нет, но все же аванс там упоминается. Считается, что если при внесении предоплаты, стороны прямо не указали в договоре/соглашении, что это именно задаток, то закон трактует эту сумму как аванс (п.3, ст.380, ГК РФ).

Образец Договора задатка при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать здесь.

Аванс при покупке квартиры

Авансом признается сумма предоплаты, передаваемая Покупателем Продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции. Т.е. если сделка не состоялась по любой причине – аванс просто возвращается обратно Покупателю. Никакой реальной ответственности никто при этом не несет.

По сути, аванс – это то же, что и задаток, но без жестких последствий для обеих сторон. И в чистом виде он значения не имеет, т.к. не является обеспечением обязательств Покупателя купить данную квартиру.

На практике, Продавцы, как правило, избегают принимать предоплату на условиях задатка, а предпочитают принимать аванс, но не в «чистом виде», а с дополнительными условиями.

В Договоре об авансе предусматривают штрафные санкции со стороны Покупателя. Т.е.

если Покупатель необоснованно отказывается от покупки квартиры, то аванс ему не возвращается (удерживается в качестве штрафа), если же Продавец передумал продавать квартиру, то он просто возвращает сумму аванса Покупателю без всяких штрафов.

Это конечно, не равноправные условия, но такова практика рынка. Законодательно возможность такой предоплаты (с дополнительными условиями аванса) закрепляется в ст.381.1, ГК РФ.

Принятие аванса (а не задатка), в частности, облегчает выстраивание «альтернативных сделок» и «цепочек», т.к.

здесь один Продавец зависит от другого Продавца в «цепочке», и принимать на себя финансовую ответственность за срыв сделки, в случае задатка – было бы необоснованно.

Поэтому при выстраивании «цепочек» всегда применяют аванс

Как правильно организовать денежные расчеты в альтернативной сделке с квартирой – см. по ссылке.

Договор аванса при покупке квартиры

На вторичном рынке Договор (или Соглашение) об авансе составляется в произвольной письменной форме между физлицами, непосредственными участниками сделки – Покупателем и Продавцом (то же касается и задатка).

Допустимы варианты, когда аванс может вносить или принимать доверенное лицо от имени Покупателя или Продавца, соответственно, либо – агентство недвижимости.

Договор об авансе за квартиру может быть составлен и заверен у нотариуса; это не является обязательным, но подразумевает более грамотное, а потому более надежное оформление передачи денег физлицу. Нотариус, помимо прочего, выступает официальным свидетелем фактической передачи денег, что осложняет уход Продавца от ответственности в случае срыва сделки. 

Что делать, если Продавец не выписывается из проданной квартиры – смотри в этой заметке.

Существенными условиями Договора об авансе являются сумма и срок внесения аванса, адрес и стоимость квартиры, ФИО и паспортные данные Покупателя и Продавца.

Желательно также указать в Договоре ключевые условия проведения сделки, как то – условия и место проведения взаиморасчетов (нал, безнал, и т.п.

), условия подписания Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), распределение расходов на сделку между сторонами, а также то, что сумма аванса входит в стоимость приобретаемой квартиры.

В Договоре об авансе необходимо предусмотреть условия возврата и невозврата аванса, а также (если стороны посчитают это необходимым) ответственность и штрафные санкции или неустойку в случае отказа одной из сторон от заключения сделки купли-продажи квартиры на обговоренных условиях. 

Правильно составить все формулировки авансового договора с учетом условий конкретной сделки, можно, например, с помощью специализированных юристов (в т.ч. дистанционно).

Образец Договора аванса при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать здесь.

Договор задатка составляется аналогично, но в нем ясно указывается, что это именно задаток. Тогда к этому договору уже будут применяться положения указанных выше статей 380 и 381 ГК РФ (ответственность по задатку).

Можно ли вернуть аванс или задаток, если передумал покупать квартиру – см. в этой заметке.

Роль Договора об авансе может выполнять и Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП), заключаемый между физлицами на «вторичке» (не путать с ПДКП между дольщиком и Застройщиком).

По сути, это то же самое, что Договор об авансе, но акцент здесь делается на перечислении условий будущей сделки, в обеспечение которой вносится предварительный платеж (аванс). Такие ПДКП используют некоторые агентства недвижимости.

На первичном рынке вместо Договора об авансе Девелопер может использовать Договор о резервировании/бронировании квартиры, что сути такого соглашения тоже не меняет.

Отличием здесь является то, что при покупке новостройки, самого предмета, в счет оплаты которого вносится предоплата (т.е. квартиры), еще не существует.

Поэтому идентификация квартиры здесь происходит, как и в основном договоре с Девелопером, по данным проектной документации, а не реального почтового адреса.

В остальном все существенные условия Договора об авансе здесь также должны соблюдаться. 

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки с квартирой – смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне). В частности, на соответствующих шагах рассказано, как действовать Покупателю квартиры при внесение аванса или задатка, и как действовать Продавцу при их получении.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/predoplata-za-kvartiru/

Задаток по договору купли-продажи недвижимости

Задаток по основному договору купли продажи недвижимости

Функции задатка при продаже недвижимости

Виды задатка

Способы уплаты задатка

Задаток в основном договоре купли-продажи недвижимости

Задаток в предварительном договоре купли-продажи недвижимости

Судьба задатка при неисполнении договора

Случаи и порядок возврата задатка

Некоторые категории споров, связанных с задатком

Функции задатка при продаже недвижимости 

Среди остальных мер, призванных обеспечить исполнение обязательств, задаток обладает особым характером: при несоблюдении правила о письменной форме (п. 2 ст. 380 Гражданского кодекса РФ) он признается авансом, если сторонам не удается доказать иное. Вследствие этого платеж теряет свой обеспечительный характер.

Обратите внимание! В п. 1 ст. 380 ГК РФ уточняется, что в качестве задатка могут выступать только деньги. Задаток имеет акцессорный характер, он может обеспечивать только уже возникшие обязательства.

Задаток при продаже недвижимости выполняет следующие функции:

  • доказывает заключение договора (его выдача свидетельствует о заключении договора, порождающего обеспечиваемые задатком обязательства);
  • обеспечивает исполнение;
  • обеспечивает заключение основного договора, если условие о нем возникает в предварительном;
  • является способом платежа. 

Кроме основного обязательства задатком могут быть обеспечены любые дополнительные обязательства, указанные в договоре, например снятие обременения.

Подробнее об этой форме гарантии выполнения сторонами обязательств можно прочитать в статье «Задаток как способ обеспечения исполнения обязательств в ГК РФ». 

Виды задатка

Задаток при купле-продаже недвижимости уплачивается покупателем непосредственно продавцу.

Часто его получение становится основанием для отказа продавца от ведения переговоров о продаже объекта недвижимости любым иным лицам или заключения любых иных соглашений об обеспечении платежных обязательств (см. решение Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 14.06.

2013 по делу № 2-984/13). Покупателю он гарантирует покупку объекта недвижимости и при заключении договора становится частью платежа. Если письменная форма соглашения о задатке не соблюдена, он будет признан авансом.

Обратите внимание! Закон предусматривает особый вид задатка. Если объект недвижимости продается на торгах, то согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ все участники торгов вносят задаток. Если торги не состоялись, задаток возвращается, но в его сумме, а не в двойном размере. Также он возвращается проигравшим участникам.

Правилами торгов может быть предусмотрено, что средства не могут вноситься третьим лицом, этому служит трактовка формулировки «сумма внесенного им (участником торгов) задатка» и п. 7 ст. 488, в котором отмечается, что обязательства по оплате выполняются участником лично.

Тем не менее нарушение этого условия не станет основанием для признания торгов недействительными (см. решение Кировского районного суда Республики Башкортостан от 29.12.2017 по делу № 2-6756/17). 

Способы уплаты задатка 

Практика предусмотрела несколько вариантов уплаты задатка в пользу продавца. Он может быть внесен стороной договора или третьим лицом способом, позволяющим достоверно установить, в счет каких обязательств какого лица поступила сумма. С точки зрения получателя средств также возможна дифференциация.

Задаток может быть:

  • уплачен или перечислен напрямую стороне договора;
  • передан риелторскому агентству, сопровождающему сделку;
  • передан в депозит нотариусу (такой способ описан в определении Ленинградского областного суда от 23.07.2015 по делу № А33-3604/15, в котором суд счел неправомерным отказ нотариуса от принятия суммы задатка на депозит).

Такая дополнительная гарантия, обуславливающая судьбу задатка обязательством третьего лица проверить правомерность действий сторон, обеспечивает возврат платежа при неисполнении договора.

Обратите внимание! Документом, подтверждающим внесение задатка, может быть расписка с точным указанием на характер платежа или платежное поручение, где в назначении платежа также будет указано на характер перечисляемой суммы и конкретизирован договор. 

Задаток в основном договоре купли-продажи недвижимости 

В основном договоре задаток играет роль обеспечительного платежа в случае, если передача объекта недвижимости происходит не одномоментно с подписанием договора, а через определенное время, необходимое для совершения каких-либо действий, например:

  • снятия обременения с объекта недвижимости;
  • снятия с регистрационного учета проживающих в помещении граждан;
  • оформления земельного участка;
  • получения согласия супруга на совершение сделки с недвижимым имуществом;
  • представления необходимых документов;
  • производства ремонта.

Важно! В момент исполнения обязательств по оплате задаток меняет свою форму с обеспечительной на платежную и становится частью оплаты по договору, переходя в собственность продавца.

Соглашение о задатке может стать частью предварительного договора, может оно быть составлено и в виде отдельного документа, содержащего и условие о заключении основного договора, и иные дополнительные обязательства. 

Задаток в предварительном договоре купли-продажи недвижимости 

Достаточно часто уплата задатка предусматривается в предварительном договоре купли-продажи недвижимости. Согласно нормам ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор, в данном случае договор о купле-продаже недвижимого имущества.

Обратите внимание! Задаток, уплаченный в рамках предварительного соглашения, обеспечивает не исполнение, а заключение основного договора, и при подписании последнего он возвращается, если стороны не достигнут иного соглашения о его судьбе.

В ситуации с предварительным договором суды ограничивают возможности взыскания, определяя, что сумма задатка может быть взыскана со стороны предварительного договора, получившей задаток, только при наличии ее вины в незаключении основного договора купли-продажи (см. постановление ВС РФ от 08.09.2015 № 38-КГ15-7)

Отдельным случаем станет уплата задатка в рамках опционного договора (ст. 429.3 ГК РФ).

Эта форма договора предполагает передачу имущества только в случаях заявления требования о передаче имущества и при определенных обстоятельствах.

Таким образом, отказ от заявления требования не станет отказом от исполнения договора. Следовательно, для покупателя задаток может обеспечивать обязательства, отличные от заявления требования. 

Судьба задатка при неисполнении договора 

Если одна из сторон отказывается от выполнения договора, задаток перестает быть формой обеспечения и переходит в собственность одной из сторон. Интересно, что законодатель в ст. 381 ГК РФ неравномерно распределил ответственность между сторонами договора. Если в срыве выполнения обязательств виновна сторона, уплатившая задаток, то он остается у второго участника соглашения.

Если ответственность возлагается на получившую его сторону, сумма задатка должна быть возвращена второй стороне в двойном размере. При этом суды, согласно п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81, вправе при рассмотрении споров снизить двойной размер возврата до того размера, который они сочтут эквивалентным причиненному ущербу.

Также законодатель предусмотрел, что сторона, виновная в неисполнение договора, обязана возместить второму участнику соглашения убытки с зачетом суммы задатка, если стороны не договорились на иных условиях (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Стороны могут предусмотреть в своем соглашении, что вне зависимости от фактических обстоятельств задаток возврату не подлежит. 

Случаи и порядок возврата задатка 

При определенных обстоятельствах возникает необходимость в возврате задатка по договору купли-продажи недвижимости в ситуациях, не связанных с невыполнением сторонами обязательств. Эти случаи предусмотрены ст. 381 Г РФ, и к ним относятся:

  • соглашение сторон о прекращении обязательства до того, как оно начало исполняться;
  • невозможность исполнения обязательств, если она возникла в связи с появившимся после фиксации обязательства обстоятельством, не зависящим от воли сторон (ст. 416 Г РФ). 

Кроме того, задаток может быть возвращен:

  • если он выплачивался в рамках предварительного договора, при подписании основного;
  • в случае, когда не состоялись торги, проигравшим участникам торгов (ст. 488 ГК РФ). 

Порядок возврата должен быть определен в договоре. Соглашением сторон могут быть установлены:

  • сроки возврата;
  • размер возвращенной суммы (из задатка могут быть вычтены предусмотренные сторонами расходы);
  • порядок предъявления требования о возврате;
  • порядок компенсации возможных убытков и их объем или порядок расчета объема;
  • условие о перечислении задатка не стороне договора, а третьему лицу;
  • условие о превращении задатка в отступное. 

Важно! Возврат задатка должен быть произведен таким образом, чтобы оформляемые при этом документы могли иметь доказательственный характер. 

Некоторые категории споров, связанных с задатком 

Основная категория споров, связанных с задатком, вызвана отказом стороны, виноватой в срыве сделки и получившей задаток, возвратить последний в двойном размере (например, см. решение Ивановского районного суда Ивановской области от 29.12.2017 по делу № 2-2199/17).

Обратите внимание! При рассмотрении споров о задатке по предварительному договору суды стоят на позиции, что отсутствие конкретизации условий и порядка заключения будущей сделки в таком соглашении не дает возможности признать вину продавца в отказе от заключения основного договора. Следовательно, суды делают вывод о невозможности использования обеспечительной функции задатка, в этом случае его взыскание в двойном размере невозможно (см. постановление ФАС ЦО от 13.12.2017 по делу № А83-32/17).

Стороны должны конкретно договориться о том, в чем выражаются их обязательства, например:

  • в своевременном направлении оферты или проекта основного договора;
  • подготовке документации;
  • подписании договора в определенный срок. 

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/dogovory_o_nedvizhimosti/zadatok_po_dogovoru_kupliprodazhi_nedvizhimosti/

Вопрос по правам
Добавить комментарий